Перепланировка квартиры. Перенос мокрых точек.

Исходная планировка квартиры, нуждается в доработке. Она не персонализирована и не продумана застройщиком. Но часто процесс приобретения недвижимости так изматывает, что люди смиряются и не ищут способов улучшить свою недвижимость.

Даже в студии 30 кв.м. возможна грамотная перепланировка, чтобы сделать жизнь более уютной. Правильное зонирование - залог успешного дизайн-проекта! В этой статье примеры эргономичной перепланировки. Мы «выжали» из исходных квадратных метров максимальную пользу. Все варианты так или иначе можно согласовать в Жилинспекции!

_____________________________________________________________

Важно понимать, планировка имеет технический и юридический аспекты!

_____________________________________________________________

С техническим аспектом проще, водопровод имеет давление и кран можно сделать хоть на потолке, даже канализацию (хвала насосам последних поколений) можно устроить где угодно… А вот юридический аспект самый каверзный. Важно: в каждом регионе свои правила, если вы узнали, как делают планировку в Москве, то даже в ближайшем Подмосковье уже другие правила! И правила перепланировки непрестанно меняются…

Вот наш давний проект:

Согласовано в МосЖилИнспекции в 2013 году. Как видите, мы объединили лоджию и кухню, а также вторую лоджию и спальню. Проблема была только с помещением “7” Эта ниша в СУ попадала на площадь кухни по исходному плану БТИ, а как известно, туалеты нельзя переносить на кухни. Даже если небольшой кусок одного помещения нахлестнется на другое, то это нарушение. Решением оказалось просто поменять название… Так это работает!

____________________________________________________________________________________________

Частое заблуждение: мокрые точки универсальны, т.е. кухню можно двигать на санузлы и наоборот. Это однозначно не так!

_______________________________________________________________________________________________________________

При перепланировке нужно помнить о запретах: минимальные площади спален в зависимости от общего количества комнат, запрещенные строительные материалы в зависимости от типа дома, пожарные нормативы (минимум 1м. ширина стенки лоджии), СанПин (например инсоляция кухни). Ограничений много, для квартир с газовым оборудованием еще больше. Но есть и разрешенные принципы:

• Мокрые точки можно расширять/уменьшать за счет площади коридора и нежилых зон (кладовок, гардеробных и т.п.)
• Кухню (без “газа”) можно сделать в нише (закрытой с трех сторон) с переносом в другую часть квартиры (на нежилую площадь) с условием гидроизоляции всей площади. При этом кухня-ниша должна быть не менее 5 кв.м.
• В несущих стенах можно устраивать проемы, если автор проекта дома или замещающая организация дадут разрешение, основанное на расчете. В случае разрешения, необходимо сделать укрепление проема, согласно проекту.
• На первом этаже и на этажах над техническими и нежилыми помещениями мокрые точки можно двигать произвольно по всей площади квартиры.
• Апартаменты являются нежилым помещением, и правила планировки для квратир для них далеко не все актуальны. При этом управляющая организация может вводить свои правила перепланировки и проведения ремонтов, которые могут даже противоречить законодательству!
• На последнем этаже кухню можно переместить на СУ.
• Подоконную часть лоджии, если она ненесущая, можно демонтировать и сделать французское окно. Важно: толстая стена не значит несущая! В большинстве случаев стены на лоджию ненесущие.
• Туалет и ванную можно объединять и менять сантехнику внутри как угодно.

____________________________________________________________________________________________

Это далеко не полный перечень. Перепланировка квартир - это искусство. Искусство обходить бюрократические барьеры и договариваться с чиновниками. В 2020 году в новостройке Москвы вы не сможете согласовать перепланировку самостоятельно. Это невозможно!

______________________________________________________________________________________________________________

Орган, дающий разрешения на перепланировку квартиры - МосЖилИнспекция, требует проект переустройства, выполненный исполнителем с допуском СРО. Наличие такого проекта не гарантирует разрешение. В законах много неоднозначностей и тонкие моменты решаются по умолчанию в сторону запрета.

В Москве много фирм, предлагающих услуги перепланировки. Часто они, как это не парадоксально, не компетентны, и готовы решить только самые примитивные изменения. Но если вам повезло найти настоящих профи, то последовательность следующая:

• Вы оформляете доверенность, они собирают пакет документов, делают проект переустройства, несут его в МЖИ. Собрать пакет документов иногда тоже целая история кстати!
• МЖИ может не разрешить проведение работ по какой-то причине. Часто - это бюрократическая мелочь. После устранения, подается повторный проект. В итоге разрешение получено!
• Можно провести ремонт. На деле никто никогда не ждет разрешения, ремонт можно начать, после одобрения планировки экспертом по согласованию. Он гарантирует, что в итоге принятая планировка будет одобрена.
• После ремонта по вызову приходит комиссия, сравнивает проект переустройства и фактический ремонт. В случае соответствия они подписывают акт о завершенном переустройстве и можно вызвать техника БТИ, для обмеров.

БТИ - чисто архивная организация, они не принимают решений по перепланировке, а только фиксируют изменения и составляют техпаспорта. С новым техпаспортом вы можете отправиться в Росреестр и обновить информацию о вашей недвижимости. Вы никогда не думали, что перегородки имеют площадь? Например, 10 погонных метров перегородки толщиной 10 сантиметров занимают 1 квадратный метр! Соответственно площади в вашей экспликации помещений зависят от конфигурации плана. Поэтому эффективная планировка - это не просто ощущения от улучшенного пространства, это и документальное увеличение полезных площадей!

Теперь о технической составляющей! Самая тяжелая задача при переносе мокрой точки - канализация.Идеальный вариант, когда застройщик делает выпуск от стояка канализации на уровне ниже поверхности перекрытия. На картинке ниже слева показан выпуск от стояка как его обычно делают застройщики. Если вы захотите сделать душ в строительном исполнении, то придется делать подиум. Справа виден перебранный стояк, его по нашему указанию опустили максимально низко! При этом в доме 40 этажей, а сам стояк, обратите внимание, - чугунный (это к тому, что многие скажут так сделать невозможно).

На следующей картинке наш проект в ЖК Долина Сетунь 194 кв.м. В этом проекте мы перенесли туалет далеко от стояка. Самотеком канализацию было никак не сделать (даже просадив стояк). Мы использовали насосы.

В народе гуляет фобия, что насосы - это зло! Шумные, засоряются, надо потолок опускать… Шумные были раньше. Современные насосы конечно не бесшумные, но 30 дБ - не страшно. Важно также иметь в виду, что насос не работает непрерывно! От накапливает некоторый объем и импульсом его проталкивает. Насос можно поместить в звукоизолированный корпус. Также нужно выбрать правильную модель. В зависимости от назначения они разнятся, и если вы купите насос для всего и сразу, то он будет работать громче чем специализированный для определенной задачи. В нашей ситуации мы использовали 2 насоса, вышло практичнее. Насосы засоряются, да. Если вы начнете сливать полотенца, подгузники и т.п. На фото внизу фото всякой всячины, которую достал сантехник на нашем объекте с насосом.

Домработница скидывала в унитаз какую-то ветошь, которая намоталась на резак насоса. Он не сломался, но жутко шумел при сливе. В общем насос не нужно лелеять, но если просто соблюдать простые правила, то никаких проблем! То, что нужно вести трассу канализации от насоса по потолку, - чистый миф. Какие-то умники на ютюбе так решили и понеслось. Ни один производитель не заявляет, что нужно так делать. Можно, да, но зачем??? По полу гораздо проще. Наверное это пошло от подвального слива. Ведь канализация наверху, вот и трасса от насоса тянется вверх. Но в квартирах гораздо практичнее под стяжку! С учетом что от насоса до слива уклон не нужен, а труба (паянная) всего 32мм. в диаметре! Кроме канализации все просто, водопровод легко провести под стяжкой, вытяжную вентиляцию в коробе под потолком. Даже в небольших квартирах для провода коммуникаций можно найти “бросовые” уголки, где не жалко потерять немного высоты.

Если вы впервые делаете ремонт и вся эта тематика вам не близка, то само понятие перепланировки вас напугает. По ТВ то и дело показывают, как отнимают квартиры или судятся с нелегальными перепланировщиками… Бывают действительно криминальные случаи, и хорошо, что таких людей останавливают! Но для большинства квартир в многоэтажках перепланировка - это панацея! Никакой дизайн интерьера на перекроет недостатки плохой планировки. Поэтому больше оптимизма, “игра стоит свеч”!